Дачная амнистия: что это и как оформить дом

Коротко. Дачная амнистия — упрощённый порядок оформления домов и участков. Жилой или садовый дом на садовом участке или участке под ИЖС до 1 марта 2031 года можно зарегистрировать по техническому плану, без разрешения на строительство и уведомлений. Бани, сараи и другие вспомогательные постройки оформляют упрощённо без срока. Участки, выделенные до 30 октября 2001 года, регистрируют по старым документам, тоже без ограничения по времени. Главное условие: участок ваш, дом соответствует разрешённому использованию и параметрам застройки.

«Дачная амнистия» — не название закона, а общее обозначение нескольких упрощённых правил оформления загородной недвижимости. Они действуют с 2006 года, многократно продлевались и менялись. Разберём, что входит в амнистию сейчас, до какого срока она действует и как ею воспользоваться.

Что такое дачная амнистия

Что такое дачная амнистия

Под этим словом понимают три вещи:

• упрощённая регистрация домов на садовых участках и участках под ИЖС — до 1 марта 2031 года;
• упрощённая регистрация вспомогательных построек: бань, сараев, гаражей на своём участке — без срока;
• оформление участков по старым документам, выданным до 30 октября 2001 года, — без срока.

Какие дома можно оформить

До 1 марта 2031 года без разрешения на строительство и без уведомлений регистрируют (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ):

• жилые дома и садовые дома на садовых участках;
• индивидуальные жилые дома на участках под ИЖС;
• жилые дома на участках для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта.

Дом должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства: не больше трёх надземных этажей, высота не больше 20 метров, предназначен для одной семьи и не делится на квартиры. Многоквартирный дом или таунхаус по амнистии не оформить.

Вспомогательные постройки

Баня, сарай, гараж, летняя кухня, теплица на своём участке — это постройки вспомогательного использования. Разрешение на их строительство не нужно, и зарегистрировать их можно по техническому плану в любое время, без срока. Многие их вообще не регистрируют, и это законно, но тогда их нельзя продать отдельно, а при продаже участка они не будут учтены в цене по документам.

Участки по старым документам

Если участок выделили до 30 октября 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс, право регистрируют по документам того времени: государственному акту, свидетельству о праве собственности на землю, выписке из похозяйственной книги, решению о выделении участка. Если участок был выделен в пожизненное наследуемое владение или постоянное пользование, его можно бесплатно оформить в собственность. Для ДНР подходят и документы, выданные советскими и украинскими органами.

Члены садоводческих товариществ могут до 1 марта 2031 года бесплатно получить в собственность свой участок, если землю выделили товариществу до 30 октября 2001 года и участок распределён им по решению общего собрания.

Как оформить

Как оформить дом

1. Проверьте участок. Он должен быть оформлен на вас и стоять на кадастровом учёте с границами. Если границы не установлены, начните с межевания.
2. Проверьте вид разрешённого использования. В выписке из ЕГРН должно быть «для садоводства», «для ИЖС» или «для ЛПХ» в границах населённого пункта.
3. Закажите технический план. Кадастровый инженер составит его на основании декларации об объекте, которую заполняете вы, и выезда на место.
4. Подайте заявление. Через МФЦ или Госуслуги: заявление о кадастровом учёте и регистрации права, технический план, квитанция о госпошлине. Документы на участок прикладывать не нужно, если право на него зарегистрировано.
5. Получите выписку. Регистрация занимает до 12 рабочих дней. Результат — выписка из ЕГРН на дом.

Что стоит проверить заранее

• Отступы. Дом должен стоять не ближе трёх метров от границы с соседом, если местные правила не устанавливают другое. Нарушение отступов — частая причина претензий соседей, хотя Росреестр при упрощённой регистрации их обычно не проверяет.
• Дом целиком на вашем участке. Если угол дома выходит за границу, регистрацию приостановят.
• Охранные зоны. Если участок в зоне газопровода, ЛЭП или водоохранной зоне, строительство могло быть запрещено.
• Площадь. Её считают по новым правилам, включая внутренние стены и неотапливаемых помещений. Площадь в техплане может отличаться от той, что вы помните.

Сколько стоит

Основные расходы — технический план у кадастрового инженера и госпошлина за регистрацию права. Если участок не отмежёван, добавляется межевание. Суммы зависят от региона и инженера, поэтому лучше спросить цены у двух-трёх специалистов.

Отказы и сложные случаи

Почему Росреестр приостанавливает регистрацию

• вид разрешённого использования не позволяет строить жилой дом, например «для сельскохозяйственного производства»;
• дом выходит за границы участка или границы участка не установлены;
• в техническом плане ошибки: неверная площадь, этажность, координаты;
• дом не соответствует параметрам ИЖС: больше трёх этажей, несколько квартир;
• участок находится в зоне, где строительство запрещено.

Приостановка — не отказ. В уведомлении указан срок, обычно до трёх месяцев, за который можно устранить причину: исправить техплан, уточнить границы, изменить вид использования участка через администрацию. Если не успеть, последует отказ, и подавать придётся заново.

Если амнистия не подходит

Если участок не ваш, вид использования не позволяет строить жильё, а изменить его нельзя, или дом не соответствует параметрам, остаётся суд по статье 222 ГК РФ. Суд признает право, если участок ваш, постройка соответствует правилам застройки и не угрожает жизни и здоровью. Как это сделать, мы описали в статье о том, как узаконить самострой на собственном участке.

Как сменить вид разрешённого использования

Если участок числится, например, «для огородничества», жилой дом на нём по амнистии не оформить. Вид использования можно изменить, если правила землепользования и застройки для этой территориальной зоны допускают нужный вид. Заявление подают в Росреестр, а если нужный вид условно разрешённый, — сначала получают разрешение администрации через публичные слушания. Процедура занимает от одного до нескольких месяцев, и только после неё можно регистрировать дом.

Садовый или жилой дом

На садовом участке можно зарегистрировать и садовый дом, и жилой. Садовый предназначен для сезонного проживания, в нём нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Жилой дом позволяет прописаться и получать на этот адрес почту и социальные услуги. Садовый дом позже можно перевести в жилой через администрацию, если он соответствует требованиям к жилым помещениям: есть отопление, электричество, водоснабжение, нужная высота потолков.

Дом по наследству

Если родители построили дом, но не зарегистрировали, нотариус не включит его в наследство. Наследник, который получил свидетельство на участок, может сам зарегистрировать дом по амнистии: техплан, заявление, свидетельство о наследстве на землю. Если и участок не оформлен, сначала оформляют его по старым документам или через суд.

Если дом строили вместе с соседом или родственниками

Бывает, что на одном участке стоят два дома: родителей и детей. По амнистии можно зарегистрировать оба, если каждый соответствует параметрам. Право на оба дома зарегистрируют за собственником участка. Если дети хотят быть собственниками своего дома, участок сначала делят или дарят им долю, а потом регистрируют дом. Решать это лучше до регистрации, чтобы не переоформлять потом.

Пример

Семья купила садовый участок под Донецком в 2015 году и построила двухэтажный дом. Участок зарегистрирован, вид использования «для садоводства», границы установлены. Кадастровый инженер составил технический план по декларации, семья подала заявление через МФЦ. Через десять рабочих дней пришла выписка из ЕГРН на дом. Если бы дом выходил на полметра на соседний участок, регистрацию приостановили бы, и пришлось бы либо договариваться с соседом о перераспределении границ, либо идти в суд.

Когда лучше не торопиться

Если в доме идёт перестройка, достраивается второй этаж или мансарда, регистрируйте дом после окончания работ. Иначе после достройки придётся вносить изменения в ЕГРН по новому техническому плану, а это ещё одна госпошлина и ещё одна поездка к кадастровому инженеру.

Частые ошибки

• заказывать техплан дома до того, как оформлены и отмежёваны границы участка;
• пытаться оформить по амнистии дом на земле сельхозназначения вне населённого пункта;
• не проверять площадь и этажность в техплане перед подачей;
• откладывать до 2031 года: правила могут измениться, а после срока остаются только уведомления или суд;
• игнорировать приостановку и не устранять причины в срок.

Подробнее о помощи с оформлением построек — на странице «Узаконивание самостроя».

Нужна помощь юриста?

Если ситуация не укладывается в общие правила или вам уже отказали, разберём её на консультации. Подробнее об услуге — на странице «Узаконивание самостроя».