Как делится ипотека при разводе

Коротко. Квартира в ипотеке, купленная в браке, обычно делится пополам, даже если оформлена на одного супруга. Долг перед банком тоже общий, но условия кредита без согласия банка не изменить: суд разделит квартиру, а обязательства по кредиту останутся такими, как в договоре. Поэтому чаще всего выбирают одно из трёх: продать квартиру, выкупить долю второго супруга с переоформлением кредита или делить по суду.

Квартира в ипотеке — самый частый и самый сложный вопрос при разводе. Платить ещё десять лет, жить вместе невозможно, продать без согласия банка нельзя. Ниже разбираем, как закон делит ипотечную квартиру и долг, что меняется, если кредит брали до брака или вложили материнский капитал, и какие варианты обычно выбирают супруги.

Что считается общим: квартира и долг

Чья квартира: общая или личная

Всё, что куплено в браке, считается общим имуществом супругов, даже если оформлено на одного (ст. 34 СК РФ). Ипотечная квартира, купленная в браке, — не исключение. Неважно, кто заёмщик, кто вносил платежи и чья зарплата больше. При разделе доли по общему правилу равные (ст. 39 СК РФ).

Исключения есть, но их нужно доказывать: например, первоначальный взнос заплачен личными деньгами одного супруга, полученными до брака, по наследству или в дар. Тогда этот вклад может быть учтён в его пользу.

А долг перед банком?

Долг, взятый на нужды семьи, тоже общий (п. 3 ст. 39, п. 2 ст. 45 СК РФ). Ипотека на квартиру, где жила семья, почти всегда признаётся таким долгом. При разделе суд распределяет его пропорционально долям в имуществе.

Но здесь есть тонкость. Отношения с банком регулирует кредитный договор, и поменять заёмщика или разделить кредит на два без согласия банка нельзя (ст. 391 ГК РФ). Поэтому суд может разделить квартиру по долям, а платить банку продолжат те, кто указан в договоре, как и раньше. Если платит один, он вправе потребовать от бывшего супруга компенсацию его части.

Ипотека, взятая до брака

Если квартира куплена до брака, она остаётся личной собственностью того, на кого оформлена. Но если в браке кредит погашали из общих доходов, второй супруг может требовать компенсацию половины того, что выплачено в браке. Иногда, если вложения общих средств значительно увеличили стоимость квартиры, ставится вопрос о признании её общей (ст. 37 СК РФ), но это исключение, и суды подходят к нему строго.

Если вложен материнский капитал

Если на погашение ипотеки потратили материнский капитал, родители обязаны выделить доли всем членам семьи, включая детей, после снятия обременения. При разводе это меняет расчёт: сначала определяют доли детей, приходящиеся на сумму маткапитала, и только остальное делят между супругами. Часто именно здесь ошибаются в самостоятельных соглашениях, а потом Росреестр не регистрирует раздел или его оспаривает опека.

Военная ипотека

Квартиры, купленные по накопительно-ипотечной системе военнослужащих, делятся по особым правилам: средства НИС не считаются совместным доходом супругов. Поэтому делится обычно только та часть, что оплачена из общих денег семьи. Практика здесь неоднородная, каждый случай нужно разбирать отдельно.

Как разделить ипотечную квартиру

Три основных варианта

1. Продать квартиру

Самый «чистый» вариант. С согласия банка квартиру продают, из денег покупателя гасят остаток кредита, а остальное делят между супругами по договорённости или поровну. Минус: нужно договориться о цене и сроках и найти покупателя, который согласен на ипотечную схему.

2. Один выкупает долю другого

Один супруг остаётся в квартире, выплачивает второму компенсацию его доли и берёт кредит на себя. Для этого банк должен согласиться вывести второго супруга из числа заёмщиков, а оставшийся — подтвердить, что потянет платежи один. Если банк против, иногда помогает рефинансирование в другом банке.

3. Раздел через суд

Если договориться не удалось, квартиру делят в суде: определяют доли и распределяют долг. Квартира становится долевой собственностью, обременение остаётся. Дальше бывшие супруги либо договариваются, либо один может продать свою долю, предложив её сначала второму (ст. 250 ГК РФ). На практике судебный раздел часто становится первым шагом к продаже.

Что спросить в банке

• согласен ли банк вывести одного из заёмщиков и что для этого нужно (справки о доходах, новый поручитель, страховка);
• можно ли продать квартиру в залоге и как это оформить;
• каков точный остаток долга на дату обращения и есть ли просрочки;
• какие документы банк потребует, если раздел будет по решению суда.

Ответы лучше получить письменно: они понадобятся и в переговорах со вторым супругом, и в суде.

Если один супруг перестал платить

Если вы оба заёмщики, банк вправе требовать весь платёж с любого из вас, обычно он так и делает. Платить всё же стоит, чтобы не было просрочки и штрафов. Половину внесённого после фактического прекращения семейных отношений можно потом взыскать со второго супруга. Сохраняйте выписки и чеки, по ним суд и посчитает его долю.

Соглашение или брачный договор

Супруги могут сами договориться, как делить квартиру и кредит: заключить соглашение о разделе имущества у нотариуса. Можно отступить от равных долей, например если квартира остаётся тому, с кем живут дети, а второму достаётся машина или деньги. Банк к соглашению не привязан, поэтому согласовать с ним изменения в кредите нужно отдельно.

Расчёт, особые случаи и ошибки

Пример расчёта

Квартиру купили в браке за 6 млн рублей: 1,2 млн первоначальный взнос из общих накоплений, остальное в ипотеку. К разводу квартира стоит 7 млн, остаток долга перед банком — 3 млн. Маткапитала не было.

Квартира общая, доли по половине. Если жена остаётся в квартире и берёт кредит на себя, считают так: 7 млн минус 3 млн долга, получается 4 млн «чистой» стоимости, половина — 2 млн. Эту сумму она выплачивает мужу как компенсацию, а банк выводит его из числа заёмщиков. Если бы муж часть первоначального взноса внёс личными деньгами, полученными до брака, их обычно учитывают в его пользу.

Если дети остаются с одним из родителей

Суд вправе отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей, которые остаются жить с одним из родителей (п. 2 ст. 39 СК РФ). Это возможность, а не правило: увеличение доли нужно обосновать, например тем, что другого жилья у детей нет. Сам факт, что дети живут с матерью, не значит, что квартира достанется ей целиком.

Можно ли выписать бывшего супруга

Если у бывшего супруга есть доля в квартире, выписать его нельзя: он собственник. Если квартира принадлежит только вам, например куплена до брака без вложений общих средств, после развода бывший супруг теряет право пользоваться ею, и его можно снять с регистрационного учёта через суд. Ипотека на это не влияет.

Квартира оформлена на родителей одного из супругов

Бывает, что ипотеку брали родители мужа или жены, а платили молодые. Тогда квартира принадлежит родителям, и делить её при разводе нельзя. Но если платежи по кредиту вносились из общих денег супругов, второй супруг может попытаться взыскать половину выплаченного как неосновательное обогащение или по договорённостям между сторонами. Такие дела непростые: нужно доказать, что платили именно вы и не в подарок. Здесь особенно важны выписки и переписка.

Частые ошибки

• Перестать платить после ухода из семьи. Долг перед банком от этого не исчезнет, а просрочка ударит по обоим заёмщикам и по кредитной истории.
• Подписать соглашение без учёта маткапитала. Доли детей нельзя «забыть», такое соглашение потом оспаривают.
• Не сохранить доказательства своих платежей. После раздела платежи одного супруга за общий долг можно взыскать со второго, но только если они подтверждены.
• Пропустить срок. Требование о разделе имущества после развода можно заявить в течение трёх лет с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК РФ).

С чего начать

Соберите документы: свидетельство о браке, договор купли-продажи, кредитный договор, график платежей и выписку об остатке долга, сертификат на маткапитал, если он был, и подтверждения взносов. Узнайте в банке, на каких условиях он согласен вывести одного из заёмщиков. После этого становится понятно, какой вариант реален. О других вопросах развода, детях и алиментах — на страницах «Развод» и «Алименты». Если делите не только ипотечную квартиру, полезно знать, как проходит раздел жилья через суд.

Нужна помощь юриста?

Если ситуация не укладывается в общие правила или вам уже отказали, разберём её на консультации. Подробнее об услуге — на странице «Развод».