Можно ли разделить муниципальную (неприватизированную) квартиру

Коротко. Муниципальную квартиру нельзя разделить на доли: она принадлежит городу, а жильцы только пользуются ею по договору социального найма. Разъехаться можно другими способами: обменять квартиру на две поменьше с согласия всех, а при отказе через суд (ст. 72 ЖК РФ); приватизировать её в долевую собственность и потом делить доли; разделить оплату коммунальных услуг. Выбор зависит от того, договорились ли жильцы и согласны ли они приватизировать.

Неприватизированная квартира досталась от родителей или была получена давно. После развода или ссоры родственников в ней живут люди, которым тесно вместе. Первая мысль — «поделить квартиру». С муниципальным жильём так не получится. Расскажем, какие варианты есть на самом деле и какой выбрать.

Почему её нельзя поделить как собственность

Почему её нельзя поделить как собственность

Собственник муниципальной квартиры — город или район. Жильцы занимают её по договору социального найма: один наниматель и члены его семьи. У них есть право пользования, но нет долей. Поэтому квартиру нельзя разделить, продать долю, подарить её или выделить комнату в собственность.

Нельзя и разделить сам договор найма. Раньше, по старому Жилищному кодексу РСФСР, суды разделяли лицевые счета и заключали отдельные договоры на комнаты. Действующий Жилищный кодекс такой возможности не даёт, и суды в таких исках отказывают.

Остаются три законных пути: обмен, приватизация с последующим разделом, раздельная оплата.

Кто вообще имеет право на квартиру

Прежде чем выбирать, определите, кто сейчас обладает правами по договору найма. Это наниматель и члены его семьи, вселённые и зарегистрированные в квартире: супруг, дети, родители, иногда другие родственники (ст. 69 ЖК РФ). Бывший член семьи, например бывший супруг, сохраняет те же права, пока живёт в квартире. После развода он становится самостоятельным пользователем и несёт свою часть обязанностей.

Если кто-то давно выехал, не платит и не собирается возвращаться, его можно признать утратившим право пользования через суд. Об этом ниже.

Что можно сделать

Обмен по договору соцнайма

Наниматель с письменного согласия всех членов семьи может обменять квартиру на другие помещения, тоже занимаемые по договору соцнайма (ст. 72 ЖК РФ). Например, трёхкомнатную — на однокомнатную и двухкомнатную. Обмен оформляют договором, который согласует администрация. После него каждый заключает новый договор найма на свою квартиру.

Найти подходящий вариант сложно: нужна другая семья, которая тоже живёт в муниципальном жилье и хочет съехаться или разъехаться. Объявления об обмене публикуют на сайтах недвижимости и в местных группах.

Если согласия нет

Если члены семьи не договорились об обмене, любой из них вправе требовать в суде принудительного обмена (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Суд учитывает доводы и интересы всех, кто живёт в квартире. Для иска нужно найти конкретный вариант: суд не подбирает квартиры сам, он решает, можно ли обменяться на те, что предложил истец. Если предложенные квартиры заметно хуже по площади или условиям для кого-то из жильцов, суд откажет.

Приватизация и раздел

Самый понятный путь — сначала приватизировать квартиру, а потом делить уже собственность. При приватизации квартира переходит в общую долевую собственность всех, кто имеет право на неё и хочет участвовать. Каждый получает равную долю. Кто отказывается от приватизации, сохраняет право бессрочно жить в квартире, но доли не получает.

После приватизации собственники могут:

• продать квартиру и разделить деньги по долям;
• выкупить доли друг у друга;
• определить порядок пользования комнатами по соглашению или через суд;
• продать свою долю постороннему после предложения остальным собственникам.

Как наследники и супруги делят квартиру, которая уже в собственности, мы разбирали в статье о соглашении о разделе наследственного имущества.

Если кто-то против приватизации

Для приватизации нужно согласие всех, кто имеет право пользования, включая бывших членов семьи. Если один против, приватизировать квартиру нельзя, и заставить его через суд не получится. Тогда остаются обмен и раздельная оплата.

Приватизация в ДНР проходит по российским правилам, её порядок и перечень документов уточняют в администрации района или в МФЦ. Подавать документы лучше после того, как все вопросы о составе жильцов решены.

Раздельная оплата

Если разъехаться пока не получается, можно хотя бы разделить расходы. Бывший член семьи нанимателя вправе потребовать, чтобы ему выставляли отдельный платёжный документ на его часть оплаты за жильё и коммунальные услуги. Соглашение заключают с нанимателем и управляющей компанией. Если договориться не удалось, порядок оплаты определяет суд: обычно пропорционально числу проживающих и зарегистрированных.

Это не раздел квартиры, но он избавляет от постоянных споров о том, кто сколько должен, и защищает от долгов, которые копит другой жилец. О старых долгах за ЖКУ и о том, как их уменьшить, читайте в статье о том, как списать долг по ЖКХ.

Какой путь выбрать

• Все согласны разъехаться — быстрее всего приватизировать квартиру, продать её и разделить деньги. Обмен по соцнайму подходит, если никто не хочет становиться собственником и платить налог на имущество.
• Один из жильцов против всего — раздельная оплата сразу и принудительный обмен через суд, когда найдётся вариант.
• Кто-то давно уехал и не платит — сначала иск о признании утратившим право, потом приватизация без него.
• Нужно просто перестать платить за другого — раздельная оплата, этого может быть достаточно.

Иногда пути комбинируют: в одном деле можно просить и определить порядок оплаты, и признать кого-то утратившим право. Суд рассмотрит требования вместе.

Сложные ситуации

Если бывший член семьи не живёт в квартире

Если человек давно выехал добровольно, не платит за квартиру и не пытается вернуться, наниматель или другие жильцы могут подать иск о признании его утратившим право пользования (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Нужно доказать, что выезд был постоянным, а не вынужденным: человек вывез вещи, живёт в другом месте, не участвует в расходах. Если ему препятствовали жить в квартире, например сменили замки после развода, суд откажет.

После такого решения человека снимают с регистрационного учёта, и вопросы обмена и приватизации решаются без него.

Можно ли определить порядок пользования комнатами

В муниципальной квартире суды, как правило, порядок пользования не определяют: закрепить за кем-то конкретную комнату можно только между собственниками. Договориться о комнатах жильцы могут между собой, но такая договорённость держится на доброй воле. Поэтому, если конфликт серьёзный, надёжнее приватизация или обмен.

Пример

После развода в двухкомнатной муниципальной квартире остались бывшие супруги и их сын-подросток. Бывший муж против приватизации и ничего не платит. Жена сначала добивается в суде раздельной оплаты: ей и сыну начисляют две трети, бывшему мужу — треть. Затем находит вариант обмена на две однокомнатные квартиры по соцнайму в соседнем районе и подаёт иск о принудительном обмене. Суд проверяет, не ухудшатся ли условия для каждого, и удовлетворяет иск, потому что площадь и состояние квартир сопоставимы. Если бы вариант был в другом конце города и далеко от школы сына, исход мог быть другим.

Если в квартире живут дети

Несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире, имеют такое же право пользования, как взрослые. При обмене и приватизации их интересы проверяет орган опеки. Обмен, при котором ребёнок получает худшие условия, опека не согласует, и суд тоже откажет. При приватизации детей включают в число собственников, а отказаться от их участия родители могут только с разрешения опеки. Поэтому, если в квартире прописан ребёнок, планируйте разъезд так, чтобы его жилищные условия не ухудшились: например, ребёнок получает долю в той квартире, где будет жить.

Если наниматель умер

Со смертью нанимателя договор соцнайма не прекращается. Любой совершеннолетний член семьи, который живёт в квартире, с согласия остальных может стать новым нанимателем (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Если согласия нет, нанимателя определяет суд. Квартира при этом в наследство не входит, если её не успели приватизировать.

Частые ошибки

• подавать иск о «разделе квартиры» или «выделе доли» в муниципальном жилье: суд откажет;
• идти в суд с иском о принудительном обмене без конкретного варианта;
• выписываться из квартиры до приватизации: можно потерять право на долю;
• не платить свою часть, пока идёт спор: это повод для иска о выселении или утрате права;
• менять замки и не пускать бывшего супруга: суд признает его выезд вынужденным.

Подробнее о помощи с разделом жилья — на странице «Перепланировка, раздел жилья».

Нужна помощь юриста?

Если ситуация не укладывается в общие правила или вам уже отказали, разберём её на консультации. Подробнее об услуге — на странице «Перепланировка, раздел».